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高博房地产私募基金胡光耀: 我们在加国完成47个项目年从未发生亏损 ... ...

2014-7-26 02:10| 发布者: admin| 查看: 4327| 评论: 0

摘要: 本报记者 许亦飚 伴随这大多地区地产市场一路牛气冲天,相关的衍生金融产品也层出不穷,无论是REITs(房地产信托投资基金)、还是联合按揭贷款,都做得风生水起,为这轮史无前例的地产大牛市添柴加火。 相对而言, ...

本报记者  许亦飚

 

伴随这大多地区地产市场一路牛气冲天,相关的衍生金融产品也层出不穷,无论是REITs(房地产信托投资基金)、还是联合按揭贷款,都做得风生水起,为这轮史无前例的地产大牛市添柴加火。


相对而言,投资者对于联合按揭贷款比较熟悉,8%以上的年回报率也算相当理想。因此,当本报记者听闻高博房地产私募基金居然能给出不低于20%的年回报率时,不禁大吃一惊:要知道,在中国内地操作激进、策略优秀的证券私募基金,能做到20%年回报率的也寥寥无几。


带着对财富的探求欲,我们把高博房地产私募基金亚洲市场总监胡光耀(Joshua Hoo)先生请到了《名人名商周刊》办公室中。顾名思义,房地产私募基金也就是房地产股权投资基金,主要是对非上市企业进行的权益性投资,在投资实施前,设计出安全、合理、可行的退出机制,一般通过上市、并购或股权回购等方式退出。私募基金可以针对单个项目设计投资方案,也可以投资多个项目;私募基金的形式多种多样,而这种多样性是由它所具有的特点决定的。既然是股权投资,那么投资者不必要的资金损耗和投资决策流程理论上被降至最低,这样是确保有效运作和高额回报的前提。


胡光耀告诉本报记者,高博房地产私募基金与它的关联公司于1969年成立,迄今已经有40多年的悠久历史,基金创始人很早就开始与关联公司一起从事房地产也的创造、开发、管理和建设。母公司高博资本(Greybrook Capital)涉猎的商业领域众多,拥有20多家公司,涉及医疗、科技房地产等领域,还曾是第一家将激光近视矫正手术引进北美的企业。高博房地产私募基金致力于与安省最著名的地产开发商合作,包括Tribute communicationsFernbrook HomesCityzen Development GroupPlaza CorpEmpire CommunicationsThe Goldman GroupStafford HomesThe Castlepoint Group等等。


胡光耀进一步表示,公司目前平均募资额度是1亿加元一年。募资额度与项目规模并不一定呈现正相关的关系,比如最近一个4400万加元的募资,对应的是10亿加元规模的项目。


“目前暂时没有新项目,但我预计现在开始到年末,会有3-5个项目进入实施阶段。” 


那么投资于高博房地产私募基金的门槛又是怎样的呢?


“根据OSC(安省证监会)的要求,我们面对的投资者必须是符合条件的投资人,也就是个人年收入20万加元或家庭收入30万加元以上的人,也可以是家庭金融资产达到100万或总资产达到500万的人。一般而言,最低投资额2.5万加元。假如不符合以上OSC规定的投资者,也有一种例外解决方案,就是一次性投资额不低于15万加元。当然需要公司来审查投资人的资质,判断其是否适合作为高博房地产私募基金的投资者。总而言之,公司希望高净值人群加盟投资团队。”


高博房地产私募基金迄今已在加拿大完成47个项目,90%都在大多地区,而近几年的项目全都位于大多地区,基本上都是住宅地产,如Condo住宅项目,Townhouse园区项目,和多段大型计划社区项目(Master plan community),可谓是抓住了多伦多地产市场最强势的一波上升浪。目前完成的项目涉及1.3万套住宅单位,所有的项目都盈利。公司的预计年回报是20%而目标则是四年翻一番。而到目前为止,实际回报从来没有低于过预计回报。


“我们的投资客户可以安全的与最优秀的开发商们一起拥有在多伦多上好地段的地产。我们的投资客户与开发商伙伴成为上好地段的共同拥有者,可以建造以及销售住宅单位。此前这种机会只限于大的金融机构如退休基金、对冲基金,和政府机构们,我们正在改变历史。而比起其他的一些类似的地产金融项目,我们的优势是不言而喻的。比如联合按揭,投资者是债权人,借钱给他们做项目,而项目一开始就有债务,当项目有利息压力时,可能会不稳定,容易失败。而我们是合伙形式,一般项目不用贷款来买地,完全是股权投资不存在资金耗损。投资者资金到位后我们就开始买地,预售到70%-75%后向银行贷款然后开始盖,风险程度很低。”


本报记者了解到,私募基金大多具有以下特点:

1)私募基金一般均有封闭期,封闭期一般为210年。在基金封闭期内,合伙人不能随意退出,从而保证了基金有足够的资金和时间来运作项目。

2)私募基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益密切相关,对基金管理人的激励机制更灵活和强大。

3)更具针对性:由于私募基金一般是投向专业领域;因此,其投资目标更具有针对性,能够根据客户的特点和需求,为其量身定做的融资产品。

4)更具灵活性:私募基金对于其投资领域较为熟悉,因此基金对所投资的项目的手续更加快捷且应变能力很强。


私募股权投资与债权投资的最显著的区别在于前者的投资是权益性的,它除了关心投资对象的目前资产状况,更加在意投资对象的发展前景和资产增值;而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值。私募股权投资是一种风险共担、利润共享的投资模式,一旦投资对象发展成功,可以获得较大回报,反之也可能面临亏损。而债权投资一般有相对确定的资产担保,收益相对固定,不过在碰到一些状况时也可能面临亏损。


在访谈中胡光耀指出在投资房地产开发项目上,投资高博房地产私募基金的项目会比投资联合按揭更合乎投资风险与回报的考量。原因是撇除开发商和项目本身的素质不说,一个项目的资本架构会加大或减少它的风险。一般高博房地产私募基金的项目前期是不贷款的,等到项目预售达到70%-75%时才开始向银行贷款。反之借联合按揭的开发商在项目一开始就有借贷,而联合按揭一般是处于第二按揭的位置。如此一来当项目还没达到预售目标因为市场不好而延期时,利息的压力会促使银行或第一按揭债主采取行动,逼着开发商把项目出售。碰到这种情况时项目的价值会大打折扣而第二按揭的债主的本金很可能会完全亏损。在这种风险较大的项目中,8%-12%的利息回报是比较不合理的。以股权参与是比较合理的。在房市行情好时,高博房地产私募基金的年回报可达到30%-40%而联合按揭的回报一般是卡在8%-12%。不过在房市行情不好时,高博房地产私募基金因为一般前期没有贷款和所有的投资人都是土地的拥有者,而且因为没有资金链的压力,土地的价值会因着时间而慢慢升值,所以投资人的风险是可以承受的。反之投资在联合按揭的投资人在房市行情不好时就非常危险,因为资金链很容易会断裂而让第二按揭的投资人承受很大的损失。 除此以外,高博房地产私募基金因为长期只跟加拿大一级的开发商合作,所以开发商的素质会比较高。这就大大的减低了项目风险。胡光耀此前曾在新西兰居住了18年,做过地产开发商,担任公司总经理,他有MBA学位,金融加房地产的资深专业背景使他在高博房地产私募基金的运作方面如鱼得水。


“对于大多地区的地产市场前景,我看好的姿态从未改变。GTA一年大约有10万人的增长,需要3.5-4万套房子的供给。综合来看,2011-2012GTA的新房子盖得比较多,而2013-2014年则开始出现下降趋势。因此未来仍然会有一个需求占主导的局面,而在今年上半年这种情况已经预演过了。”  


他强调,高博房地产私募基金所做的事完全不是投机,而是切切实实地创造价值。“假设最坏的情况,一旦房价掉下来,那么地产开发项目马上会减少,建造成本也会相应减少。如果出现买房少的情况,我们会把项目上市的决定延迟。我相信需求跟供应之间的失衡局面是短暂的,如果房价掉下来太厉害,我们就会延迟上市,等待更好的入市机会。比如我们的King West LifeThe Tower项目的四幢高层住宅,6年回报率达到233%,平均一年40%左右,非常理想。在2008年全球金融危机导致地产市场不景气时,我们的销售中心曾经关了9个月,而后重新开门时,3个月就卖了1000套房子,最后整个项目也没有延期。所以时机很重要,根据市场变化相机而动,就能立于不败之地。”



回报率虽然高,但高博房地产私募基金并不像一些投资基金或上市公司那样每年分红,“一般是项目结束后一次性结算本金和利润,有的项目跨度是2-3年,而有的Condo项目则需要 4-6年。”胡光耀最后表示。


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