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王氏三板斧,硬是要得!——老百姓如何挑选房贷投资项目

2015-11-20 07:05| 发布者: admin| 查看: 890| 评论: 0

摘要: 房市的泡沫到底有多大?在“规划有序、卖完才建、定金冻结、严控房贷”这“四大天条”的约束下,加拿大大的房地产市场,特别是住宅市场,总体上一直处在动态平衡的状态,基本没有“烂尾楼”。以大多伦多地区的Condo ...

房市的泡沫到底有多大?

规划有序、卖完才建、定金冻结、严控房贷四大天条的约束下,加拿大大的房地产市场,特别是住宅市场,总体上一直处在动态平衡的状态,基本没有烂尾楼。以大多伦多地区的Condo市场为例,Urbanation的统计显示:

 

开发商绝对有钱赚:2015年上半年,在建的Condo项目中(2015-2016年交房),86%的单元已经预售。

 

Condo供应会收紧:在多伦多老区,Condo新盘和在建量比去年同期下降了20%;而且从2017年起,Condo新房供应量会逐年下降。

 

 

这么一个平稳的房地产市场,加上严格的金融监管,使得加拿大的房贷市场非常稳健,违约率非常低(第一房贷违约率仅0.3%,相当于美国的1/21)。一个好的房贷投资产品,可以做到金额少,风险小、回报高,因此受到了投资者的欢迎,但也引来了一些新的公司加入到这个行业,甚至打着房贷投资的旗号搞其它类型的投资,有点鱼龙混杂。

 

那么,咱们老百姓有没有简便可行的办法,避免被人家忽悠呢?这里向大家介绍王氏三板斧,可以屏蔽掉绝大部分的投资风险。

 

第一板斧:项目质量好不好?

依靠常识,再在网上搜一下,就可以了解以下信息:

是不是在比较大的城市或城市群?当地房价怎么样?如果是在GTA、温哥华的中等价位、中低楼层地产项目,当然不错。如果是在KingstonPickering修豪华摩天大楼,那可就得躲远点。

 

开发商的业绩如何?如果一个开发商只是为了个别项目临时组织草台班子甚至皮包公司,那咱们还是躲着点。

 

第二板斧:投资顾问公司好不好?

投资顾问公司是项目真正的总司令,对它要重点考察三方面:

公司的屁股坐在哪边?投资顾问公司最好处于中立的地位,而不是和某个具体的开发商绑在一起的。

 

公司的实力怎么样?这个查查公司的网站,数数它有几个项目、看它说得扯不扯就知道了。如果一个投资顾问公司没有几个项目,但是牛吹得很大,那我们还是躲着点。

 

公司是否诚实守法?一个简单的试探办法:要求它提供监管报告(如FSCO statementForm 9D),并要求安排独立律师风险提示,必要时要配备翻译,而且费用完全由对方负担。如果对方推三阻四,咱立马闪人。

 

第三板斧:投资顾问好不好?

 

咱们老百姓,自己看项目材料可能比较困难,但是咱可以让投资顾问干啊!可以以点带面,给投资顾问安排三道题:

 

讲讲自己的从业资格。在加拿大,没有必要的License而大讲特讲投资产品的好处,那是非法的。

 

谈谈项目的负债率。负债率是个非常关键的指标,但是项目材料中的数字往往需要归纳、分析、调整,而且要根据项目的进展,分析负债率是否在安全区间。如果投资顾问没有这个本事,那就说明他或她缺乏基本的分析能力,不能胜任精挑细选投资项目的工作。


说说项目的开发进度。这方面,不能靠投资顾问拍胸脯,而要靠书面的材料。特别是用地性质(zoning classification),一点都不能打马虎。如果一个办公楼,它和周边的用地性质都是Employment,而一个投资顾问公司楞说能把这片地改成Residential,而且是高容积率的Condo楼,真是天知道有多大把握!

 

Towns on Hall房贷投资项目 -  Richmond Hill黄金地段/ 最长15个月/ 8%年利息+6%利润分成】

 

地段好:在Richmond HillYonge-MajorMac西北剩下不多的未开发地段,成熟社区。

户型好,规模小:22Townhouse

开发商实力强:Livante40/ 15,000套房子的开发经验。

时间短:20162月到期,最多延期1年。

回报高:8%年利息,按季度付息(延期时为期末付息),另有最高6%利润分成。

公正、强大的顾问公司:由加拿大最大的房贷投资顾问公司推荐,该公司和开发商是两家人,但又深度参与项目管理,是靠谱的“投资人利益守护神

 

严格履行监管程序:提供全套项目材料和监管报告(如FSCO statementForm 9D等),并安排两次信息披露(含一次独立律师风险提示),可配备翻译,这些工作对投资者完全费用,且两次披露之间有至少两天冷静期。Lic #: M13000336, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com,或光临近期举办的理财讲座。)


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